Eredeti címe:
The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience
Könyv tartalma:
Az 1. fejezet a heterogén befektetők két típusát (momentum és diszpozíció) veszi górcső alá, hogy egy egyedi különbségi modellt alkosson a lakásárak dinamikájának értelmezéséhez. Három paraméter kulcsfontosságú, nevezetesen az autokorreláció, az átlagos visszafordulás mértéke és a hosszú távú egyensúlyi árhoz való egyidejű alkalmazkodás. A legfontosabb következtetés az, hogy a szingapúri magánlakáspiac 2006-os fellendülése hosszú távon nem kínál akkora nagyságrendet, mint az 1990-es évek fellendülésének és fellendülésének árnövekedése. A szingapúri magánlakáspiac alacsony kockázatú, és stabil hozamokat kínál, mivel még a spekulatív 1990-es években sem volt gyakorlatilag semmilyen eltérés. A befektetés legjobb módja a lendületes stratégia megfontolása és a csordatartás elkerülése a nyereség fenntarthatósága érdekében. A politikai döntéshozók számára a szingapúri magánlakáspiac hosszú távon túlságosan csillapított. A 2. fejezet játékelméletet alkalmaz a magánlakásépítési oligopolisztikus piac vizsgálatához; a lakásépítési eladási árak meghatározásához egy bizonytalan piacon és a konkurens fejlesztők hiányos információi mellett; a fejlesztők közötti dinamikus kölcsönhatáshoz; a fejlesztési projekt befejezésének időbeli késleltetéséhez a projekt kezdetétől; valamint a lakásépítés befejezés előtti értékesítésre történő indításához és a lakásépítés saját kapacitáskorlátjaihoz. A fejlesztők hajlamosak együttműködni a hosszú távú előnyök érdekében, ami az értékesítés lassulásához vezet.
Az első néhány időszakban megkereshető viszonylag magas nyereség lehetővé teszi, hogy mások árát alákínáljuk, és sokkal gyorsabban eladjuk. Az új piacon az első lépő előnye nyilvánvaló. A bizonytalanság növekedésével az árak csökkennek, miközben az árváltozékonyság nő. A 3. fejezet a jogi eredet intézményi jellegét és a teljes hozamokat (TR) vizsgálja, amelyek egy ország közvetlen ingatlanbefektetéséből származnak, és egy többtényezős arbitrázs-árazási elmélet (APT) modell elfogadásán keresztül. Az 1. és 4. rendű autoregresszív modellt fogadjuk el a TR-ek simításmentesítésére. A simításmentesített adatokat 2 makrogazdasági változóval (reál-GDP növekedési rátája és kamatláb) és 1 ingatlan kockázati tényezővel (üresedési ráta) együtt használják a többtényezős strukturális modell kialakításához. Összevont panelelemzést végeznek a brit jogi eredetet és a francia jogi eredetet jelölő jogrendszeri dummykkal és a faktorterhelésekkel (azaz a kockázati tényező érzékenységével a TR-ekre). A makrogazdasági és az ingatlanpiaci kockázati tényezők egyensúlyban befolyásolják a TR-eket. Az üresedési ráta magas és jelentős kockázati prémiumot jelent, mivel a GDP növekedési üteméhez és a kamatlábhoz képest közvetlen hatással van a TR-ekre. A 4. fejezet az ázsiai ingatlanpiac új pénzügyi eszközével, az ingatlan mezzanine befektetéssel (REMI) foglalkozik, és egy előretekintő binomiális eszközfa (BAT) modell segítségével vizsgálja a REMI szerkezetét, kockázatainak és hozamainak mérését és jellemzőit.
Kockázatsemleges árazási valószínűséget alkalmaznak. A REMI nagyobb kockázatot visel, mint a tipikus kereskedelmi banki hitelek, ami magasabb kamatlábakat eredményez, mint a tiszta tőke. A különböző kockázati kérdések két fő forrásra összpontosítanak - a pénzügyi hitel/érték arány (LTV) kockázatára, valamint az ingatlan- és tőkepiaci kockázatra. A 4. fejezet a REMI szerkezetére és teljesítményére vonatkozó hiányosságok megszüntetésének igényét elégíti ki a stabil állapotban, megbízható, hiteles információk és adatforrások felhasználásával. Végül az 5. fejezet a könyv konklúzióját tartalmazza.
